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扬州下月将启用新版商品房买卖合同一房多卖要双倍赔偿

    买房人要注意了,下个月你买房,可能就要使用新版的商品房买卖合同了。记者从市房管局获悉,从下月起,市区(暂不含江都区)将全面启用新版《商品房买卖合同示范文本》。新版合同有哪些变化?市民买房会有哪些不同?记者为您一一详解。    启用时……

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    买房人要注意了,下个月你买房,可能就要使用新版的商品房买卖合同了。记者从市房管局获悉,从下月起,市区(暂不含江都区)将全面启用新版《商品房买卖合同示范文本》。新版合同有哪些变化?市民买房会有哪些不同?记者为您一一详解。

    启用时间

    新版商品房买卖合同6月启用

    记者昨日获悉,市房管局日前发布了“关于启用新版《商品房买卖合同》示范文本的通知”,宣布从在市区范围内(暂不含江都区)使用住房城乡建设部、工商总局制订的《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(以下统称“新版《示范文本》”)。

    据悉,《通知》明确,从2016年6月1日起,市区(暂不含江都区)启用新版《示范文本》。2016年6月1日以后取得商品房预售许可证进行预售和2016年6月1日后竣工验收合格进行现售的房地产开发项目,一律采用新版《示范合同》。2016年6月1日以前已办理预售或已现售的房地产开发项目,原则上继续使用原合同文本订立合同。

    “扬州目前使用的还是住建部2000年颁布的商品房买卖合同,迄今已过去将近15年。下个月起,扬州将开始使用新版的合同,目前在省内还是较早使用新合同的城市。”市房管局市场监管处相关负责人告诉记者,此次使用新版合同,也将采用“老人老办法、新人新办法”的方式,6月1日以后,市区(暂不含江都区)房地产市场,新批准预售的期房和竣工验收合格的现房都将使用新合同。

    扬州微调

    提醒市民把购房款存入监管账户

    值得关注的是,扬州使用的新版《示范合同》,也结合扬州实际,在住建部文本的基础上有所微调。市房管局市场监管处相关负责人告诉记者,在第四章第九条“商品房交付条件”中增加一项必选项:该商品房已经取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。“增加这个选项,主要是在规划、人防等单项验收之外,由房管局专门对各个单项验收进行一次集中的把关,以更好地保护买房人的权益。”该负责人说。

    此外,在“买受人签字”下方,扬州的合同也增加一项提示栏:请购房人按合同约定将购房款打入指定的“商品房预售资金监管账户”账号内,以维护自身合法权益。“购房人的购房款打到监管账户,才能更好地保证自己的权益。有些购房人不注意看条款,在买房人签字的下方增加一个特别提示,也是提醒买房人要有维权意识,要把购房款打入监管账户,以更好地保护自己的权益。”市房管局市场监管处相关负责人说。

    业内声音

    敦促开发商保证质量避免纠纷

    家住西区的刘女士告诉记者,2009年女儿在西区买了一套房,先交房再验房,验出了不少毛病。但开发商拖了一段时间才来进行处理,这让她当时很不高兴。“最近我们也准备换房了。现在房子可以先验后交付,对于我们的权益无疑是一种保护。”刘女士表示,对扬州启用新版合同,她举双手赞成。

    蓝湾国际营销总监陈毓贤认为,新版商品房合同的启用,将更好地保护买房人的权益,让市场的交易行为更加规范。新版的合同增加了很多的新条款,比如约定了商品房的交付条件等,这也将约束开发商更加注意保证房屋的质量,避免一些纠纷的产生。

    时报提醒

    买房人购房前要看清楚条款

    “我们之前已经组织了房管局工作人员以及开发企业对新合同进行培训、学习。”市房管局市场监管处相关负责人告诉记者,根据要求,市区各房地产企业、房地产经纪机构要在销售场所公开展示《示范文本》供购房人查阅,保证买房人在签合同前充分了解合同文本的全部内容,并就合同重大事项对购房人尽到提示义务。

    相关负责人也提醒购房人,新合同能够更好地保护买房人的权益。作为买房人,也要注重自身权益的保护,对于新合同不了解的要及时咨询,在全面了解合同,看清楚条款后,才能签订购房合同。

    十大变化

    1期房、现房合同分开

    现行的购房合同是2000年版,只有一种样式。记者昨日查阅了住建部官网新版合同示范文本发现,新版合同示范文本将商品房买卖明确分为预售和现售两个版本。江苏乐助律师事务所徐晓剑律师认为,两个版本分开管理,既界定了房产性质,也能减少交房时的矛盾。 “目前扬州市面上80%以上属于预售房源。”市房管局相关人士分析,从目前的情况看,6月1日之后预售合同的使用率会更高一些。

    2一房多卖要双倍赔偿

    记者将新旧版本的预售房合同进行了对比,与旧版合同相比,新版的商品房买卖合同中,增加了“房屋权利状况承诺”一条,明确:出卖人对该商品房享有合法权利;该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人;该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的,买受人有权解除合同。出卖人应当退还已付全部房款(含已付贷款部分),并给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。

    3预售资金存入监管账户

    新版合同强化了对商品房预售资金的监管,新增商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,用于工程建设,并由开发企业公布监管机构、监管账户和账号等约定。专家解读,此举加强了对开发企业使用预售资金的监管,让开发企业用钱有章可循,能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路的现象。

    4商品房交付条件更高了

    新修订的《商品房买卖合同》明确了商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告,同时也明确了商品房交付时基础设备设施和公共服务及其他配套设施应达到的标准。

    在示范文本的第九条、第十条,约定了商品房的交付条件,除了旧版文本中规定的竣工验收备案表之外,这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告,这在不少城市的交房实践中,往往是被排除和忽略的。另外,在交付时必须具备的配套设施设备的约定中,提出了比原来更明确、更高的要求,不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好,还要实际与市政管网连接,确保供应。

    5先查验合格再交房

    房屋交接前,要想检查质量,必须先交契税,很多买房人曾有过这样的经历。此外,有的开发商还要求先收房,再进行验房。记者发现,新版合同增加了购房人有权对商品房查验的相关约定。出卖人在交房之前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

    6套内面积误差超3%可解除合同

    新修订的《商品房买卖合同》第十三条规定了对于商品房面积差异化处理。其中,套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据实测建筑面积结算房价款,套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。若买受人选择不解除合同,且实测面积小于预测面积时绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    徐晓剑认为,第十三条也是新版合同的一大亮点,主要针对目前市场上房屋建筑面积未变,但套内面积变小衍生层出不穷的纠纷现象,而新版合同规定的这一点则有利于购房者维权。

    7空气质量隔音节能都有要求

    新修订的《商品房买卖合同》第十六条和第十七条从商品房地基基础和主体结构质量,到装饰装修及设备设施,再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能标准等予以细化,明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。尤其将室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施作为合同条款,对商品房建筑环保和能效指标提出明确要求,更加注重对购房人权益的保障,更能满足购房人现代生活需要。

    8业主对共有部分享有权利

    新修订的《商品房买卖合同》对于业主共有部分予以明确,增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。近年以来一些小区也出现不少业主与开发商因为小区车位产生纠纷的现象。而新版合同明确了业主权利,使得业主在权利受到侵犯时,能够及时拿起法律武器进行维权。

    9开发商不得泄露业主信息

    买完房,经常会被各种装修电话或销售短信骚扰。新版购房合同第二十六条提出,开发商对买房人信息负有保密义务。除非公检法及纪检部门执行公务需要,或者有买房人的书面同意,开发商和销售人员不得对外披露和越权使用。

    10 “附件”内容更多更详细

    在旧版合同中,除了补充协议还有房屋平面图,公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明,装饰、设备标准等三个附件内容。新合同增加了11项附件,对多个在主合同中没有交代清楚的条款予以规范。以附件十一为例,就要求开发商说明公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。

最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据以上规定,林女士不但可以要求解除房屋买卖合同、房产公司返还购房本金,还可以要求房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿,因为属个案,补偿标准不能统一,一般是有征收当事人进行协商确定,协商不成的,可委托房地产价格评估机构评估确定。家电设备移机也是参照上述方式实施。一般按市场价位进行补偿,如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。

该案在庭审中,法院调查发现,段某已经和房东达成了买卖协议,并进行了房屋过户。城关区法院审理认为,段某通过中介公司购买房屋,中间却又私下交易的行为已经违反了其和中介公司的委托合同,属于违约行为应给予赔偿并承担违约责任。据此以合同约定,判决段某双倍赔偿房屋中介公司中介费1.6万元。一审宣判后,段某提起上诉。

最终,法院参照评估报告的房屋价值,同意原告要求调整违约金至实际损失(即房屋差价损失)95万余元的请求,判令确认双方合同于2016年10月25日解除,被告返还定金5万元、赔偿原告违约金95万余元。

可接下来,双方因未能完成付款、过户而产生纠纷,陆某将卖家程某告到法院,请求确认双方签订的《房地产买卖契约》于2016年10月25日解除、被告程某返还定金、支付违约金100余万元,他的理由是,合同不能继续履行,责任在被告,被告未能在合同约定时间将房屋过户。可被告程某认为,合同约定时间内被告未收到原告第二期购房款,故原告违约在先。

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